一、项目背景

项目为一栋位于成都市市中心的独立物业。区位条件优异，周围配套设施良好，但由于建设年代较早，物业硬件条件较差，导致了出租率不高、租金价格地下等现象（见图1），随着周围超A写字楼的不断建设，这栋老旧楼宇面临着更新升级的强烈需求。在大数据时代，业主希望利用大数据的优势，将周边情况与全成都市相关楼宇业态进行摸底，委托同衡进行了基于大数据的楼宇业态升级的研究与咨询。

二、项目构思

项目以物业业态升级选择为分析目标。利用案例分析法找到先老旧楼宇升级的业态选择方向。结合项目地现有情况进行筛选，最终选择了办公、公寓、酒店、月子中心等7种业态为升级方向。在多源大数据的基础上，通过专家判断法总结各业态选址与发展的外部条件，在此基础上构建这7种业态在区位、竞争、需求三方面的评估指标体系。通过计算全市所有相关独立楼宇在各业态上的指标评分，通过对比，最终为该项目下一步最适合的业态发展方向提供参考。并结合此方向上周边现有特点，为下一步建筑设计、业态定位等提出科学支撑。

三、技术创新与特色

现国内外现有地产前期业态定位多为以市场调查为主，以多元大数据为基础的研究和方法并不多。项目方法与市场调查相比具有先进性。投入了较大的精力研究与讨论数据与业态方向结合点、研究路径与方法。项目融合多元大数据，从区位、竞争度、需求三个方向，创新性建立了业态方向的定位与优化指标体系，，后续能够在地产方向类似项目进行推广，并建立指标平台，缩短同类项目进行时间，为以后的类似项目提供基础与参考。

四、实施与影响

项目通过聚焦大数据应用范围，在楼宇微观层面上的数据应用进行了探索性的创新。与楼宇业主直接对接需求，研究成果能够有效并快速应用到实际中，是研究转化为实践的最佳案例。