一、 项目背景

1992年经国家科委代国务院批准成立了全国唯一一个国家级海洋高新技术开发区，总规划面积44.79k㎡，未来将建设滨海新区经济副中心，打造创智核心区、体育文化区和宜居休闲区，项目基地位于海洋高新区北扩区庐山道北侧，紧邻西中环快速路，距津秦高铁滨海站直线距离2km。

二、 突破思路

精准定位：跳出地块看地块：本项目应站在区域的角度，借势高铁站点，充分考虑 地块与周边重大项目的联动发展、以及与区域内其他商圈的错位发展，最终成为海洋高新区商务商业服务的关键支点之一，特色商务休闲、公园主题商业目的地。

主题制胜：抢位发展海洋主题特色：在中国首个海洋高新技术开发区中，塑造首个彰显海洋风情主题特色的商务休闲公园。

积极创新主题定位：结合区域内的消费需求和特征，以特色主题为引领，创新传统业态组合模式，增强体验性和吸引力 。

“输血”向“造血”转变：实现资源向资产转化：依托特色项目打造，在挖掘本地块地上与地下的空间价值的同时，一方面实现从景观资源向经营资产的转变，为企业贡献利润，实现持续经营的价值最大化；同时，依托优质项目的影响力，树立企业形象，实现企业品牌价值延展。

智慧成长：预留管线、弹性成长：充分考虑市场的不确定性，结合区域成熟度和周边项目的开发情况，合理确定开发时序和业态组合，在满足不同阶段发展需求的同时，也能实现整体的持续经营，形成动态的、灵动的、具有发展弹性的成长轨迹。

景观重塑：融会贯通：对接上位规划，融入东边高压走廊的绿隔景观系统，成为镶嵌在大绿环上的小绿心；以特色主题，统领地块开发和绿色空间的打造，实现由点到线、由线到面的特色景观塑造。 借景造景：结合地形特征和整体业态特色，巧妙造景，规避高架桥视线及噪音的不利影响。

交通优化：外部交通机会挖掘：积极争取与地铁站点的无缝连接，为未来大量的居住及商旅人群导入创造条件。 内部交通组织优化：统筹地下交通资源开发，合理组织立体交通动线，形成良好的人车分流。

三、 发展定位

总体定位：海星中央艺术公园-依托高品位的艺术元素和艺术符号的植入，塑造商务休闲主题区（含艺术会所）、艺术公园核心景观区、汽车休闲主题区、运动健身主题区的4大功能区，形成艺术景观大道、屋顶花园、艺术主题音乐喷泉广场等特色景观，打造海洋高新区首屈一指的中央艺术公园

功能定位：主导功能——景观展示新样板

辅助功能——商务休闲新坐标

都市游憩新节点

四、 工作成果

结合指标要求的可行性、市场运营的可操作性、投资收益的经济性以及甲方对于项目的战略部署和发展愿景，形成了本轮方案：

第一阶段：确定项目的总体定位，充分挖掘地下空间开发价值，提出总体开发构想；

第二阶段：优化项目分区的功能布局，完成投资收益的静态估算；

第三阶段：研究人防设施利用、体育公园等多种开发途径的可行性；基于多种开发方案的比选，调整项目的开发策略；基于动态评估方法进行项目的经济可行性研究，研究潜在经营性项目的开发策略。