近日，清华同衡规划设计院旅游与风景区规划研究所所长王彬汕受邀参加在海南举办的旅居峰会。作为峰会重头戏，王彬汕所长现场发布了《中国旅居形态报告2013-2014》，王所长指出，三亚是中国旅居城市的典范。原因有三，一是三亚拥有全中国不可复制的环境，旅居置业者最关注的环境问题、气候问题，这一点全国任何一个地方都不可复制；第二，三亚是备受置业者关注的热点，我们看到很多的规模、数量，包括置业的满意度，都是表现出对于三亚区域的高度关注，包括去年所发布的《关于400电话咨询的结果》，都展示的是三亚是置业者最最关注的热点；第三，三亚处在旅游综合改革试点的前沿，在政策方面可以寻求很多变化和突破，可以为产品创新，为我们创造更好的旅居形态提供很好的空间。

以下为演讲实录：

各位尊敬的领导，搜狐焦点网的周女士，包括旅游地产界的各位同行：

今天很荣幸能在这里跟大家欢聚一堂，来庆祝三亚站的启动仪式，并且来做旅居峰会的活动。

《中国旅居形态报告》中关于中国旅居地产趋势的分析

我们是做旅游区规划和旅游地产设计的，长期以来做了很多项目，旅居地产跟一般地产存在很大的区别。这里最大的区别，是由旅游本身的性质决定的，它的主客是分离的。在旅游地产的领域来说，它的使用者和使用者日常居住的地区跟产品本身所在的区域是分离的。这样旅居地产的客户是分散于全国，甚至分散于全球，需要我们做一些跨区域的市场对接。搜狐焦点最核心的优势在于它能把分散全球、全国客户信息对接到海南特殊的地点中，这部分跟常规的包括一般的城市地产作用是很不一样的，这也是旅居峰会包括搜狐焦点网在海南成立三亚站很重要的意义。

《中国旅居形态报告》关于旅居城市的特点分析

之前我们做的旅居形态的报告，是基于2013年的1万多份市场调查数据所生成的结果。我们希望通过一些科学的分析和一些客观分析，能为旅游界各位同行提供一些关于市场的信息。因为这些信息，可能在海南本地不容易获得，但是通过这样网络的世界，通过广泛地全网数据采集，能提供一些更有说服力的证据，以便于今后在旅游产品的定位、项目开发方面能有一些借鉴。

今天主要的内容包括三方面：一、中国旅居置业者的行为习惯。二、中国旅居地产的发展趋势。三、中国旅居城市的发展特点。

中国旅居置业者特征：年富力强，有钱有闲

第一部分，中国旅居置业者行为习惯。这是我们根据1万多份问卷所得到的基本数据。第二部分，基于目前一些国家政策、行业走向，对2014年旅居地产发展走势的一些初步判断。第三部分，我们希望通过数据的分析、整理以及通过一些科研判断，能对于旅居城市的发展特点做一些总结。这一部分也是供置业者在选择旅居城市的时候做一个参考，也供各位在做项目选址时有一些决策的依据。

首先，旅居置业者的行为习惯。我们可以把置业者的特征概括成为一句话，“年富力强，有钱有闲”，大家看到在年龄方面，我们旅居者最大的年龄段是30-39岁的区间，30岁以上的人群占到了70%以上。从他们的收入特征来看，有50%的人月均收入过万，月均收入超过7000人占到80%左右。从职业特征来看，主要是自由职业者、自营企业主和企业管理人员。这样的人群是目前精英人群。他们对于产品的需求特征主要体现为三个方面的特点：第一个，公寓型的产品，因为它有比较良好的性价比，目前仍然是市场的主力。根据我们的调查数据发现，有五成以上的购房者会选择总价一百万以下的公寓产品。

第二点，购置旅居产品的出发点主要是休闲度假、养老养生和投资，但是他们对于价格、位置和类型的选择是影响他们购置旅居地产的核心要素。

第三点，有一个有趣的发现，目前日益严峻的环境问题有助于推进旅游地产和旅居地产，因为直接增强居民购置旅居地产的愿望。

这张图比较清晰地展现在不同价位产品的倾向。大家看到，在这张图上面，最下面的部分是50万到70万的公寓，购买意向占到20.8%，50万以下的公寓占到25.5%，这是最核心的购买力。

第二块，在150万左右的区间有比较强劲的市场需求。这部分有一些人是倾向于购买高端的公寓，另外一些人希望购买连排别墅。

再往上，大概在300万左右的区间倾向于别墅型的产品。

这个图表展现的是业主的置业目的和置业考虑的核心因素。目前旅居地产核心的购买目的是休闲度假，占到了32.12%，养老养生占到30.12%，投资理财占到20.23%。这三大部分占到我们目的的80%以上。同时，有些人考虑为子女、为父母购买和其它一些因素。从他们对于物业的选择来看价格是最敏感的，占到了这个因素的28%。位置也很重要，占到了24.62%。物业类型占到22%的比例。

在我们的调查问卷里面问到什么样的因素能促进用户来购买这样的旅居地产？我们发现，有两个点是很重要的。一是促进他买，他目前所居住城市的气候条件和空气污染状况。目前追求好的生存环境是购买旅居地产非常重要的出发点。二是周边人士的影响。因为旅居地产是在异地置业，所以它的口碑传播会起到非常重要的作用。反倒像优惠的折扣可能对于旅游地产来说，它促销的影响力可能并不像常规地产那么大。

置业者对于旅居城市的选择。这里面有两个重要的结论。一是，近途的旅游城市和知名滨海城市是初次置业者的首选。二是气候环境、居住安全、生活便利三大因素超过风景资源本身成为旅居城市选择的主要考量。从这点上面可以看出，旅居对于生活舒适度的要求非常高，并不是说把风景作为核心的出发点。从这点来看，有些城市可能没有很好地旅游资源和景区景点，但如果在气候环境、居住安全和生活便利方面创造好的条件，是可以成为一些旅居产品选址的区域。

具体的数据。从市场调查数据揭示，有34.52%的购房者会优先选择近途的城市，也就是在居住地周边容易到达的城市会是他们的首选。同样不相上下的选择在知名的滨海城市来购置旅游地产。其它方面，景点知名的旅游城市、一线城市和省会周边、名山大川周边也有一定的比例，但可以说前面两个占到2/3比重。

在选择时考虑的要素，气侯宜人、环境优美排在第一位。像经济、社会条件这部分反倒对旅居城市选择来说不是特别看中，只占到了10%的比重。

这个调查数据反映出很好的情况，有一些目前经济发展水平不太高的区域，包括刚才讲到景点、资源条件不是很好的区域，只要它有很好的气候条件，有好的环境，还是能吸引到相当多的旅游置业者，这也是为什么海南很多小城镇能成为旅居置业者选择城市的重要原因。

这样一些客户购买产品的行为和特征。第一个，他主要的通道是通过网络来了解度假城市的信息。第二个，除了网络之外，还很重视现场的体验和感受。现场的体验和感受是他们在购置旅居产品决策中最重要的依据。第三个，通过媒体组织的看房团。这方面对于客户来说，他们认为比较客观和具有公信力，所以依然是售房者的首选。通过这次三亚站的成立，可以为更多媒体看房的活动提供一个美好的平台。

中国旅居地产的发展趋势：受政策影响大

这一两年，地产面临发展转折的时间，不管是在市场反映方面，还是在政策方面都有诸多的不确定因素。对2014年来说，政策因素是影响非常大的因素，这里面包括党的十八届三中全会所提出全新的执政思想，包括后续所进行的中央城镇工作会议、中国农村工作会议。这里面的关键词是值得大家关注的，包括我们经常提到的生态文明，这里面跟旅游地产相关的有房产税的政策，有确权登记的政策，有在市场中发挥市场资源配置作用的一些表述。这样一些表述虽然没有直接表述在“地产”两个词上面去，但跟整个宏观经济发展的政策是相关的，也会直接对整个旅游地产和旅居地产的建设产生直接的影响。

另外，跟旅游相关的政策。比如最近新提出来国家公园的提法，在新型城镇化里面提出“望得见山、看得见水、记得住乡愁”的一些概念，包括建立城乡统一的建设用地市场，包括一些主体功能区的制度。实际上这些制度在真正落实过程中都一定会直接反馈到旅居地产包括整个地产的一些管控上面去，从而对我们市场产生非常直接的影响。

第二点很突出的是超级大盘和互动业态。长期以来，地产项目相对来说是靠一个或者两个引擎项目，比如高尔夫项目、综合娱乐型项目或者游艇类似一些项目来带动。但这样的产品，目前已经比较饱和。从目前发展趋势来看，有实力的开发商通过比较大型的旅游项目，会集合比较多的引擎。这里面可以把居住、商业、娱乐、文化等等一些功能统筹在一起，形成一个更大的产业集群。

这里是最近展示的一个知名开发商的项目。还有像在海南的陵水做的先进试验区的规划，也是基于多业态整合、多项目互动的态度去做的，这只是概念上的。

还有一个特征，从分布的区位来看，我们认为北纬25度以南还是持续升温的态势。为什么这么来讲？这是中国1月份气温的图，整个25度以南，1月份平均温度在0度以上，这部分在市场调查的数据里面展现的气候环境，可以说0度以上是气候环境的分水岭，在这样的分水线上，旅游地产、旅居地产主要是分布于这样的区域。这个区域有一个变化，福建省因为东南季风的影响，往上面延伸到福建省整个东南部的领域。昆明因为山地气流通道的影响，能适当地往北拓展。在这样的区域里面，几乎集中了旅居地产项目50%以上是集中分布在这么小的范围之内。从中国整个这么大的领域来看，全国旅游地产在这么小的区域里面去落点，我们的市场机会还是相当值得珍惜的。

从这张图上还可以看到，海南省处在冬季1月份温度在全国独一无二特别高的区域，这个区域的资源条件又具有更加不可替代的优势。除此之外，刚才在调研里，在市场数据里面提到对近城市场的关注，对于环渤海湾和长三角，这两个城市群的周边依然是值得我们关注的一些区域。

第三点，我们预测关于今年旅居地产有可能的三个创新方向：一是越来越多“上山下乡”项目可能会成为旅游地产企业拓展的新方向。这部分是跟最新的新型城镇化的政策是相结合的，因为这样一些项目可以跟我们在城乡土地统筹时候所提出“望得见山、看得见水、记得住乡愁”这样一个愿景是息息相关的。随着滨海、滨湖、滨水这样一线土地的日渐稀缺，往内陆地区到山上去、到乡下去成为旅居地产非常好的选择方向。二是“清新空气、逃离雾霾”的理念已经植入到人心，会成为促进消费者购买旅居地产的新动力。可能会有越来越多的产品关注于如何改善空气的质量，如何提高环境的品质，这部分可能会成为一些营销的点或者产品创新的点。三是“以房养老、延迟退休”这样一个命题，旅居地产跟养老地产的结合会越来越密切。我们在三亚已经看到有大量老年人选择在这个地方养老，这也是我们一个很特殊的发展机遇。

中国旅居城市的发展特点：海南最密集

第一个，它的分布，这是我们所画的中国旅居城市的分布密度图。大家可以看到，超过八成旅居城市是集中位于海南西南、环渤海、长三角和两广的区域，这跟我刚刚讲到北纬25度以南和长三角、环渤海湾是相对应的。另外，海南是旅居城市最为密集的一个区域。

从它们的项目规模来看，海南是项目最多的省，在全国占到47%的一个绝对优势，其中以海口和三亚最为突出，它的项目总量在全国是摇摇领先的。

从项目的体量来看，目前整个海南项目体量不是太大，跟烟台、昆明、腾冲这样的项目体量来比还是属于体量比较小，这部分以后还有很大的提升空间。

再往下，我们希望通过科学的研究能够确定旅居城市的评估体系，而不是通过简单的直觉评估。这里面首先对于评价因子进行了筛选，并且构建了一个完整的评估体系。这个评估体系是根据住建部的宜居城市标准进行相关调整，增加旅游相关的内容。在这个基础上面进行大众调查和专家评议，最终校合了一些群众，从而形成最终的评估体系。

这里给大家展示的是研究成果。我们发现，在这里面有四个维度跟宜居城市是相似的，包括环境优美度、公共安全度、生活舒适度和城市竞争力，这部分可以说一个好的宜居城市首先肯定是一个宜居城市，但是会发现对于宜居城市来说，我们调查的受众对于环境优美度的要求和公共安全度的要求特别高，这部分第一点体现出来的是希望追求更好的生活环境和生活状态。第二个，因为是异地置业，所以对于公共安全的考虑会是很重要的一方面的内容。同时基于旅居城市的特点，还加进了旅游便利度、旅游吸引力一些要素。发现这样的要素也是重要的一些方面。反过来发现城市竞争力并不是对于旅居城市评估的主要指标，只占到8%的权重。

同时，梳理了评估体系中所涉及到33个评估因子，大概是图上这些内容。这些文字的大小也是根据评估的重要性所确定的，大家可以看到这里面有一些要素是非常重要的，包括生态环境、自然气候、城市知名度、景区知名度、城市生命线工程、景区的数量、旅游服务从业人员数量等等。这部分可以说为我们评估，包括我们去发现一些旅居地产所建设的区域都会起到很重要的作用。

我们根据这样一些数据反过来考察2013年所评出来十大旅居城市，可以发现这样的城市都具备刚才所提到的一些明显特征，这样的一些城市在海南占到4个，包括三亚、海口、陵水和澄迈。这些区域的环境很好，它的公共安全、城市知名度都是有一定的保证。这样一些区域的旅游地产，相对来说比较有吸引力。

三亚是中国旅居城市典范

在这里特别提到，我们认为三亚是中国旅居城市的典范，为什么这么来说？有三点，是根据调查数据所揭示出来的。第一个，三亚拥有全中国不可复制的环境。这点是通过调研所发现的。旅居置业者最关注的环境问题、气候问题，这一点全国任何一个地方都不可复制。第二个，它是备受置业者关注的热点，我们看到很多的规模、数量，包括置业的满意度，都是表现出对于三亚区域的高度关注，包括去年所发布的《关于400电话咨询的结果》，都展示的是三亚是置业者最最关注的热点。第三个，处在旅游综合改革试点的前沿，在政策方面可以寻求很多变化和突破，可以为产品创新，为我们创造更好的旅居形态提供很好的空间。

最后，祝愿搜狐焦点三亚站旅居峰会圆满成功，谢谢大家！